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关于物业的相关知识

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内容摘要:关于物业的相关知识

2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理”更改为“物业服务”

物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系,而非上下级的行政管理关系。为避免字意上的歧义,即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容,“物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。

物业管理企业之所以改名叫物业服务企业,从某种程度上是配合《物权法》的精神,突出尊重个人物权的重要性,物业管理企业实际上一直是第三产业,本质就属于服务行业范畴,这次的物业管理企业改名为物业服务企业也是顺应潮流,只是把本质上的东西在表面形式上体现并深化。

总述

根据使用功能的不同, 物业可分为以下四类:居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。 不同使用功能的物业, 其管理有着不同的内容和要求;

居住物业

居住物业是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑, 包括住宅小区、 单体住宅楼、公寓、 别墅、 度假村等, 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。

商业物业

商业物业有时也称投资性物业, 是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业, 这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。 商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所, 包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、 宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。 办公物业是从事生产、 经营、 咨询、 服务等行业的管理人员(白领) 办公的场所,它属于生产经营资料的范畴。 这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、 现代写字楼和智能化办公建筑等, 按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、 乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关,特别是与工商贸易、金融保险、 顾问咨询、 旅游等行业的发展密切相关。 这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大, 所以常以机构(单位) 投资为主,物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动, 并用部分经营所得支付物业租金。

职业

物业管理人员职业是实行就业准入制度的职业之一。

《物业管理条例》第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

物业管理人员职业资格证书主要有两种:

一是原建设部的“物业经理上岗证”;

二是人力资源和社会保障部(原人事部和劳动部)的“物业管理师”职业资格证书”。

国务院已经于2007年叫停了原建设部的“物业经理上岗证”,根据我国现行的法律,物业从业人员应该取得人力资源和社会保障部(原人事部和劳动部)的“物业管理师职业资格证书”。

2010年开始,住建部与人保部举办注册物业管理师全国统一考试。

2011年注册物业管理师考试时间:2011.9.17与9.18两天.

费用

在包干制模式下物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润构成。

物业服务成本包括如下九项:

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费用等。

(2)物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。

(3)物业管理区域清洁卫生费用。

(4)物业管理区域绿化养护费用。

(5)物业管理区域秩序维护费用。

(6)办公费用。

(7)物业管理企业固定资产折旧。

(8)物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。

(9)经业主同意的其他费用。

根据自愿的原则,经业主或业主委员会同意,可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险,费用计入服务成本或服务支出。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

在酬金制模式下,物业服务费用由物业服务支出(含上述成本和法定税费)和物业服务企业酬金构成。

附属设施

附属设施,是指建筑物内和建筑物外的各类共用设备、共用设施及相关的场地、绿化、道路等,包括建筑物的共用部位,如基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等,以及共用设施设备,如电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

年限价值

几乎可以说是与地球同在, 因此相对于人的寿命,它可以看作是永恒的; 其次,物业的使用期限一般可达几十年乃至上百年,即土地和房屋本身是可以长期使用的。在中国, 对具体的某个使用者来说,又是有一定使用年限的。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让的最高年限,居住用地为70 年,工业用地为50 年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年,商业、旅游、娱乐用地为 40 年,综合或者其他用地为50 年。 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、 其他附着物的所有权由国家无偿取得。物业既可以一次性出售, 也可以通过出租的方式零星出售,边流通边消费;其价值可以一次性收回,也可以在较长的时期中多次收回。

物业管理

含义

物业管理是由专门的机构和人员,依照合同和契约,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业,服务对象是人,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,实行社会化、专业化、企业化经营之路,其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

弊端

物业服务的管理弊端主要集中在服务收费问题、服务质量问题。

1、对于业主不按时、按款缴纳物业费,物业服务公司会以停水、停电、断暖、张贴催费单、公布业主黑名单、甚至临时聘用社会人员暴力催费。这些都是不可取的,甚至可能激化矛盾,引起法律纷争。

2、物业服务质量未达标,被业主投诉后,逃避责任,给业主施加压力,或未能及时改正补过,业主以此理由不缴纳物业费,引起双方更加不满,影响服务合同。

职业道德

职业道德是指从事一定职业的人,在职业活动的整个过程中必须秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则。良好的职业道德的基本因素,包括职业认识、职业感情、职业意志、职业信念、职业行为和习惯五个方面。这就是:在不断提高职业认识的基础上,逐步加深职业感情,磨炼职业意志,进而坚定职业信念,以养成良好的职业行为和习惯。

物业管理师在物业管理职业活动的整个过程中必须秉承和遵循职业道德包括:职业思想、行为规范和行为准则。

1、职业思想。一个人的职业思想,指引着他在职业活动中的一言一行。只有深刻认识到职业的特性、特点和要求,并经过不断的实践磨炼,才能形成正确的职业思想,才能在日常工作中把每一件事做好。物业管理师职业思想十分丰富,以下几点极为重要:

(1)业主至上。物业公司是受业主聘请担任物业管理工作的,物业公司的一切努力和工作,都是为了满足业主的需要。因此,物业管理师要摆正自己与业主的关系,真正做到以业主为尊,业主至上。物业管理师应该明白,是业主为管理公司、也为自己提供了工作的机会。业主的满意,是自己工作的方向和目标。

(2)管理即服务。指在管理过程中,一切从服务出发,把日常工作看成是服务,把服务当成最大的满足,即便是一些间接面对业主的岗位,也要把工作质量的优劣与为业主服务联系起来,以最优的管理质量为业主提供安全、舒适、高效的生活和工作环境。

(3)技术领先。在物业管理服务中,管理是一门技术,工程是一门技术,服务同样讲技术。随着现代物业管理的发展,物业科技含量越来越高,物业经营运作的程序更加复杂,业主对管理与服务的要求更加多样化。这就要求物业管理师在管理与服务技术上更加专业,不间断地学习物业管理专业知识,不断提高业务水平,以更高、更新的水平为业主提供更满意的服务。

(4)忠诚工作。物业管理师要忠于业主,业主的利益高于一切,严格履行管理合同,尽最大努力维护业主的利益不受损失;另外,随着委托管理模式的推行,越来越多的物业由管理公司托管。管理公司为了不负业主所托,总是选派优秀管理者担任物业项目负责人。因此,物业管理师必须忠于公司,并按合同要求维护公司的声誉和利益,切不可只顾业主或相关方的利益而损害公司的利益,更不能以不正当的、违规的行为损害公司的形象和声誉。

更换物业

根据我国《物业管理条例》相关规定?业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同应予终止。如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会,则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。如张先生所在的小区尚未成立业主大会,则无法直接聘用物管公司。

业主在物业管理中的权利及义务概述

根据《物业管理条例》规定房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中享有下列权利:1.按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;2.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;4.参加业主大会会议,行使投票权;5.选举业主委员会委员,并享有被选举权;6.监督业主委员会的工作;7.监督物业管理企业履行物业服务合同;8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;10.法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中应履行下列义务:1.遵守业主公约、业主大会议事规则;2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;5.按时交纳物业服务费用;6.法律、法规规定的其他义务。

(责任编辑:尹如敏)

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