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台州上半年区域房地产市场报告之椒江篇

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内容摘要:椒江共由两部分组成,分别为椒江区和经济开发区,两区并不存在十分明显的界线。2015年上半年,椒江区和经济开发区商品住宅分别销售1291套、共169806平米和1602套、共212112平米,同比去年销售面积分别有16%和15%的下降,两区总计销售2893套、共计381918平米。

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一、总体成交

椒江共由两部分组成,分别为椒江区和经济开发区,两区并不存在十分明显的界线。2015年上半年,椒江区和经济开发区商品住宅分别销售1291套、共169806平米和1602套、共212112平米,同比去年销售面积分别有16%和15%的下降,两区总计销售2893套、共计381918平米。虽然从数据上成交呈现下降,不过由于去年上半年有大量安置房、集资房等非正常商品住宅成交,而今年则基本上已将这一部分剔除出去,因此,总体来看,成交应该有所上涨。


二、个盘表现

椒江上半年新推楼盘基本上集中于市区及周边,新开楼盘大多采取少量多推的形式,除了集资房等非正常商品住宅,大部分开盘量均在一到两幢为主。台州银泰城以233套的销量成为上半年最大赢家,江南首府、台州经开万达广场、鸿景名苑作为去年椒江最火的三个楼盘,今年继续延续去年的热度;远洲丽廷和文萃园属于小体量楼盘,均采取以价走量的营销模式,以其地理位置,推出均价在市场上非常有竞争力,开盘均价都在8500元/㎡左右;对于金域华府,事实上在其去年楼市行情走低之后,一度面临滞销危机,不过随着项目工程加快,其在营销方式上也有了更活跃的改变,营销面相比以往也铺得更广,另外在价格上折扣力度也在加强,各种特价房层出不穷,而这些活跃的举措也给项目带来了丰厚的回报,今年在销量上一直非常稳定,基本上每天都有去化反应,另外在推盘节奏上也有所加快;诚丰椒兰郡同属于四号路楼盘,目前已推出四幢高层,户型设计以刚需为主,开盘去化表现也较为理想,首期去化超八成,不过其最有竞争力的产品在于多层电梯洋房;另外三水润园在去年降价之后,销量也表现的非常平稳。以上可以看出,对于小体量楼盘,开发商偏向于低价快速走量,大盘则倾向于以活跃的营销手段来建立市场信心,而一旦市场信心建立起来之后,同样可以保证后期稳定的市场销量。


三、户型需求

椒江客户对于户型面积需求呈现出菱形状态,以100-140平米为主力成交面积段,两边依次散开。上半年,100-140平米成交占比超过47%,其次,80-100平米区间需求也比较高,购买占比超过19%,这一面积段在诚丰椒兰郡、金域华府以及文萃园三个楼盘比较多,对于购房成本有限而又倾向于小区居住环境的客户来说,非常有吸引力。另外,80以下因实用性较低,需求较低,占比近3%左右,甚至低于排屋的3.13%。140-160平米的首改需求也展现出一定的市场需求,同样有近15%的需求。


四、供应情况

上半年椒江共有3669套房源供应,其中普通住宅类占比88%,商业占比12%,而办公类和排屋则供应为零。而在住宅方面,主要依然以90-144平米这样的刚需户型为主,占比达到81%,而90以下和144以上分别占比11%和8%,对比成交面积段来看,大户型推量是偏向保守的,当然这可能与市场上大户型存量有关。在供销比走势上,除了2月份推盘高峰期,其他各个月份的推量均低于销量,整体也供销比也仅1.01,因此在库存量上也逐渐降低。不过在清盘周期方面,由于月均成交量有所下调,因此这一数值不减反增,目前在售房源清盘周期超过一年。


五、后续供应潜力

虽然这两年推地节奏较慢,不过由于今年推地量较大,有多宗大型住宅用地推出,再加上此前较多楼盘并没有推干净,部分楼盘营销节奏把控较慢,因此也加大了后续供应潜力,按目前来计算,目前椒江整体住宅供应潜力在138万方左右,超过待售量,这一待供应面积清盘周期预计在一年半左右,因此我们预计所有加起来,椒江整体清盘周期近三年左右,去库存压力还是比较大的。


六、积金使用情况

从图表可知,椒江公积金从2013年中旬开始就已经处于警戒线之上了,到2014年底,存贷比基本上维持在80%左右,不过从2014年12月至今,住房公积金使用量开始急剧增加,存贷比走势也是一路走高,目前已经突破90%,另外今年上半年贷款余额的增加值超过归集余额的三倍以上。这一数据的变化,一方面说明了椒江购房者的支付方式开始不断改变,购房群体也逐渐向80后这类在椒江上班并有稳定工作环境的年轻人转变,另一方面也反映出椒江楼市成交处于回暖状态,而刚需将逐渐成为购房主力力量。不过随着存贷比走势的上升,椒江购房者在今后或将在公积金贷款审批周期与难度上会增加。随着各县市区对于个体工商户缴存的放开,椒江加入此行列也是迫在眉睫。


七、房地产投资

从图表走势来看,一年半以来椒江房地产开发投资额占比固定资产投资额的比重一直在37%投资过热警戒线以上,特别是在去年,全部超过50%,不过随着市场库存量的进一步加大,在今年不管是房地产开发投资占比还是房地产开发累计投资额相对于去年均有明显的下降,不过依然处于警戒线之上。而另外从走势上来看,还有一定的上升,截止6月份,累计投资占比已经超过43%,因此这一过热现象在短期内或将难以得到有效遏制。


八、施工面积与竣工面积

按照施工面积与竣工面积比例3.1为供应盈余参照值的话,从走势上来看,椒江从去年开始到现在就一直处于高危状态,最高超过204,即使进入今年以来,这一比值调整至9左右,依旧超过警戒值许多。因此,从这一指数来看,未来椒江房地产将长时间面临过剩状态。另一方面,从竣工面积来看,椒江今年上半年竣工面积累计值就已基本接近去年一年的累计值,去年有50万方的竣工面积,而今年上半年则有近49万方,因此,未来椒江将会有非常多的现房库存,对于购房者来说或许是一件好事,而对于开发商来说,则面临大量的货值积压状态。


 九、土地市场

椒江上半年共计成交土地面积近34万方,成交金额9.9亿元,近10亿元人民币,不过相对的也流拍了23万方。其中有多宗用地为流拍后再次降价挂牌成交。而这些成交地块大部分溢价率均相当低,除了方远集团拿下的白云山南路地块溢价率超20%之外,其余均低于5%。其中值得一提的是,方远上半年共豪掷超13亿元拿下三宗优质地块,每宗地块成本均在3亿元以上,其余不管住宅用地还是商业用地成交价均未过亿。新大众一月份拿下的地块,虽然体量比较大,不过返还面积也多。瞿氏置业拿下的地块位于金色兰庭附近,由于金色兰庭目前已是实景现房销售,对于瞿氏来说,未来还是存在一定的营销压力的,特别是这宗用地体量也相对较小,预计未来还是以价走量为主。

2015地块分布图

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(责任编辑:尹如敏)

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