您的位置:首页 > 资讯 > 台州楼市 > 正文

台州上半年区域房地产市场报告之路桥篇

关键词:台州 半年报 路桥 商品房 成交 供应 楼盘 户型 公积金 库存 投资
内容摘要:路桥房地产市场成交回暖源于去年11月份,这也是整个台州商品房成交回暖的开始,从九月份开始新增供应量就开始持续高位运行,而供应转化为成交则要延迟一到两月左右。由于行情的影响,新开楼盘低开走量,让整体成交维持高位运行。

注:点击图片可查看大图

一、整体成交

路桥房地产市场成交回暖源于去年11月份,这也是整个台州商品房成交回暖的开始,从九月份开始新增供应量就开始持续高位运行,而供应转化为成交则要延迟一到两月左右。由于行情的影响,新开楼盘低开走量,让整体成交维持高位运行。

上半年,路桥总共成交1980套、共计28万方,同比去年增幅超6倍,涨幅非常明显。成交暴涨源于今年有部分楼盘开始出现价格大幅度下调带动前期观望客户的集中入市。


二、个盘表现

路桥上半年商品房成交主要集中于主城区,乡镇片区成交比较萎靡。其中刚泰一品作为路桥标杆性楼盘,早期价格高企不下,2014年销量非常萎靡,现金回流缓慢,有较多房源被抵掉,随后在今年5月份开始采取75折降价清盘政策,效果也是非常显著,上半年以326套的销量排行榜首,营收7亿元左右。而随着刚泰一品的降价,以及带来的显著效果,周边楼盘也开始按捺不住,难以维持原先的价格,特别是环中央山板块楼盘,天和壹号随后也以全款75按揭77折促销;景都佳苑则从2014年的均价10600降到后来的10000再到目前9000多;另外中盛豪廷则从御园的12000左右降到锦园的8900。不过降价事实上并非由刚泰一品开始,刚泰臻品从去年开始就经常搞特价房来变相促销,玉峰广场在一月份就推出七折优惠。从结果来看,降价带来的效果不管对于刚泰一品还是路桥其他楼盘都是非常可观的,从成交走势来看,基本上都有非常明显的上涨。另外,作为楼盘的另一个集中板块,北城除了金悦花园去年有过降价之外,其他各个楼盘暂时按兵不动,不过随着星光耀广场的入市,其本身带有大量住宅,如项目采取以住宅低价快速走量回本来支持商业部分运作的话,那么对于其他楼盘将会带来比较大的冲击。因此,虽然在定价上众神尚未完全归位,不过路桥客户的心理价位基本上已经浮出水面,下半年,路桥市场或许并不会那么平静。


三、户型需求

相对椒江来说,路桥客户对于户型面积的需求则上升了一个层次,主要以120-160为主,这一区间的户型成交占比整体成交的44.7%,将近一半,另外80-120也有四分之一左右的需求。此外,在160-180、180以上和排屋这三种产品路桥客户的需求量也明显大于椒江客户,上半年排屋总共有7.6%的成交,景瑞望府成交占了较大比重。这种差异主要来源于椒江的客群和路桥的客群存在一定的差异性,作为商贸城市,个体经商户群体非常庞大,路桥居民可支配收入也是整个台州最高的,因此在购买力上也相对更为强劲。


四、供应情况




上半年路桥共有1600套、23万方房源供应,其中住宅产品占据1461套,占了绝大部分,办公产品供应为零。同比去年,住宅产品供应下降32%。从供应占比来看,普通住宅占比达到79%,商业供应较少,不少路桥商业地产项目目前均尚未推出,而在居住产品推出方面,90-144平米区间占比近60%,虽然也是主力,不过相对于椒江则低了20个百分点,144平米以上和排屋总计33%,超过椒江25个百分点。另外在供销比走势上,路桥今年大部分时候均处于供低于求的局面,除了供应下降之外,成交大幅上涨也是主因,这一双向因素也直接导致了路桥在清盘周期上直线走低,不过仍然有近三年的去化周期,去库存依旧是“路漫漫其修远兮”。在库存面积段上,路桥目前库存最大的为120-1640平米区间,与需求占比非常接近,不过在160-180及180以上两个区间的户型,路桥目前则出现库存占比远大于需求占比的情况,排屋类型产品目前库存较低,未来或将出现有价无市状态。


五、后续供应潜力

路桥从2014年开始,随着库存的高压,推地节奏也放缓了许多,目前待推的房源除了乡镇板块之外,主要集中于北城和环中央山板块,而这两个区域待推房源不同的是,北城主要以纯新盘为主,环中央山板块则主要以前期未推完成的楼盘为主,相对来说北城的量会更加大一点。总体住宅供应潜力在96万方左右,以目前的去化速度来看,预计待推住宅去化周期在28个月左右,因此整体去化周期要超过5年,亚历山大啊。


六、公积金使用情况

路桥公积金存贷比走势与椒江有点类似,从2013年中左右开始进入75%警戒线之上,2013年也属于路桥房地产市场发展的高潮期,多个楼盘如中盛豪廷、刚泰一品、天和壹号、刚泰臻品等楼盘均在那一年入市,因此公积金使用也增加了不少。2014年销量大幅下滑,反映到公积金存贷比走势上也是出现一路走跌至11月份,今年随着销量反弹,存贷比走势再一次出现大幅上扬,截止6月底,已升至历史最高峰,超过90%。另外在贷款余额变动上也相对归集余额增加了三倍多,但是这两个数据都没有椒江来的大,未来公积金申请或将存在变数。


七、房地产开发投资

从历年房地产开发投资来看,路桥从2011年开始,就处于投资过热状态,2014年也即去年达到顶峰,占比固定资产投资超过一半,今年虽然有所降温,不过依旧占比超过45%,处于过热警戒线之上。从历史来看,路桥在2009年以前均处于房地产投资过冷状态,因此这几年的投资过热现象也是属于爆发性的增长状态,并不十分健康。


八、施工面积与竣工面积

路桥去年不管从施工面积还是竣工面积来看,均处于近几年的最高值,其中竣工面积为前三年之和的两倍多,共计80万方,因此未来将会存在大量现房销售,另外施工面积则有665万方。另外从施工、竣工比值来看,这几年一直处于供应盈余警戒线之上,这也导致了目前库存高压的状态。


九、土地市场

路桥近两年土地市场可谓非常冷清,特别是从去年下半年开始,整整一年时间,住宅用地推地量为零,所推出来的均为小宗商业用地。今年上半年仅推出四宗商业用地,其中面积最大的超2万方地块流拍,剩下的均为只有几千方,未来路桥土地市场或将持续偏冷,特别是目前不管商业还是住宅均处于大量供应的市场环境下,只有小幅商业配套用地将零碎推出。

购房交流群4:389435503
购房交流群3:163653862
在线交流QQ:31006219
400免费咨询电话:
400-819-0576 转 0
开发商稿件发送:
service@tzeju.com

(责任编辑:尹如敏)

1

0

[错误报告][收藏][打印] [关闭][返回顶部]  【
处理 SSI 文件时出错